各区（市）政府、管委会，市发改委、市城管局、市消防救援局、市市场监管局、市应急管理局、市文广旅局：为深入贯彻落实中央、省委城市工作会议精神，有序推进我市既有建筑功能转换试点工作，建立健全规范、高效、有序的管理机制，按照《江西省自然资源厅江西省住房和城乡建设厅关于开展既有建筑功能转换试点工作的通知》（赣自然资字〔2026〕25号）等文件要求，结合鹰潭实际，制定本工作方案。

一、工作目标

以推进城市更新、完善城市功能品质、推动城市高质量发展为目标，在符合国土空间规划、严守公共安全底线、保障公共利益和维护合法权益的前提下，按照“分类引导、清单管理、优化程序”的原则，探索建立规范、高效、有序的既有建筑功能转换管理机制和实施路径。支持符合条件的既有建筑通过功能转换，盘活存量资源，提升资产价值与空间利用效率，激发城市发展活力。通过试点，力争形成可操作、有特色、能推广的鹰潭经验，为全省既有建筑功能转换政策制定提供有益参考。

二、工作任务安排

（一）明确试点范围

本次既有建筑功能转换试点工作范围为鹰潭市全域。

（二）完善工作机制

1.建立联席会议机制：在市政府领导下，建立市自然资源局、市住建局、市行政审批局为牵头单位，市发改委、市城管局、市消防救援局、市市场监管局、市应急管理局、市文广旅局及各区（市）政府、管委会为成员单位的既有建筑功能转换试点工作专班。

工作专班办公室设在市自然资源局，负责试点工作的日常组织协调、调度推进、信息汇总和督促落实，统筹协调重大事项和解决难点堵点问题。

2.明确部门职责分工

市自然资源局：牵头负责试点工作整体组织实施；负责功能

转换涉及的规划审查、土地政策适用、不动产登记衔接等工作；研究完善功能转换正负面清单和豁免清单，细化优化审批流程；研究制定过渡期政策、临时利用管控规则。

市住建局：负责功能转换涉及的消防设计审查验收、工程质量安全监督、房地产市场管理、历史建筑保护相关工程管理等工作；优化消防审验、工程质量安全监管、房地产市场管理等配套政策；参与试点项目综合评估和过程监管。

市行政审批局：负责功能转换涉及的施工许可等行政审批事项，优化审批流程，提升审批效率，落实审批服务保障。市消防救援局：负责职责内的既有建筑功能转换相关消防管理工作，对于已经通过消防验收的场所，纳入双随机检查单位库进行监管；对于属于公众聚集场所的，依法办理投入使用、营业前消防安全检查。

市城管局：负责牵头开展既有建筑功能转换后巡查监管及违法违规建设查处工作；负责功能转换建筑周边市容环境、垃圾分类、户外广告等方面的监管。

市发改委：负责衔接上级发改部门制定的各类产业发展政策，结合城市产业布局提出试点项目产业导向建议。

其他成员单位（市市场监管局、市应急管理局、市文广旅局等）：按照各自职责分工，做好试点项目相关监管、服务和配合工作。

属地政府：作为试点工作责任主体，负责辖区内试点项目的遴选、组织实施和日常管理；协调试点项目相邻关系，做好群众

工作；主动对接市级部门，推动试点项目落地见效；落实属地监管责任，及时发现并制止试点过程中的违法违规行为。

（三）细化完善规则和政策（2026年4月1日至2026年5月31日）

1.细化三项清单，优化审批流程。参照《江西省既有建筑功能转换试点工作指引》，结合鹰潭产业发展和城市功能需求，修订完善正负面清单和豁免清单，明确项目审批流程和办理要件。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市行政审批局）

2.完善配套政策，强化保障支撑。市自然资源局研究制定过渡期政策、临时利用管控规则、产权登记衔接办法，明确功能转换项目的配套政策；市住建局优化既有建筑转换涉及的消防审验、工程质量安全监管、房地产市场管理等方面政策，市行政审批局优化施工许可方面政策。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市行政审批局牵头，专班成员单位配合）

（四）开展转换实践（2026 年6月1日至 2026年8月31日）

1.遴选试点项目。各区（市）根据本地实际，结合城市更新规划，优先从城市更新储备项目中选取 1-2个不同类型的既有建筑功能转换项目（如老旧街区功能提升、公共服务设施补短板、工业仓储建筑盘活等）报工作专班。〔责任单位：各区（市）政府、管委会，市属国企〕

2.推进项目实施。市自然资源局、市住建局组织各部门共同开展项目综合评估，确定具体功能转换类型及相应的管理要求。项目通过综合评估后，区（市）政府、管委会按照“一项目一方案”要求，组织和指导项目实施主体完成方案设计、联合评估、审批办理、施工建设、验收备案等全流程工作。专班各成员单位依职责强化过程监管，及时解决项目实施中的难点问题。〔责任单位：市自然资源局、市住建局、各区（市）政府、管委会牵头，专班成员单位配合〕

3.梳理案例经验。每个项目完成后15个工作日内，属地区（市）组织形成案例报告，梳理项目申请、审批、施工、验收、监管的全流程经验，以及多部门联动实施路径、问题解决办法报市工作专班；市工作专班完成所有试点项目案例报告汇编后，报送省自然资源厅、省住房和城乡建设厅。〔责任单位：各区（市）政府、管委会，市自然资源局、市住建局牵头，专班成员单位配合〕

（五）完成试点总结（2026年9月1日至2026年9月30日）

1.总结经验做法。全面总结试点工作成效，梳理在清单管理、审批优化、监管创新、政策支撑、部门协同等方面的可操作、可复制经验。（责任单位：市自然资源局、市住建局牵头，专班成员单位配合）

2.提出政策建议。结合试点实践，从规划管理、土地管理、工程建设管理、消防安全管理、产权登记、房地产市场管理等方面，提出完善全省既有建筑功能转换政策体系的建议；分别梳理监管信息系统存在的问题，结合全流程监管的工作要求，提出完善建议。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市行政审批局牵头，专班成员单位配合）

3.形成试点报告。2026 年9月底前，完成《鹰潭市既有建筑功能转换试点工作总结报告》，报送省自然资源厅、省住房和城乡建设厅，迎接省级评估。（责任单位：市自然资源局、市住建局牵头）三、工作要求

（一）加强组织领导，凝聚工作合力各地、各部门要充分认识既有建筑功能转换试点工作对推动城市更新、盘活存量资源、促进城市内涵式发展的重要意义，切实加强组织领导，配齐配强工作力量，建立完善工作机制，加强沟通协调，强化协同配合，形成工作合力，切实推动试点各项任务落实、落细。

（二）勇于探索创新，积累试点经验立足鹰潭发展实际，在功能转换适用情形制定、空间复合利用、存量资产运营、审批模式优化等方面进行大胆探索，通过推进老旧街区功能提升、公共服务设施补短板等试点项目，探索功能转换的规划管理、土地管理、工程建设管理、房屋使用管理、消防安全管理、市场监管等方面经验，提出具有参考意义的意见建议，总结形成既有建筑功能转换的鹰潭经验。

（三）严守底线原则，筑牢安全防线各地、各部门应牢固树立红线意识和底线思维，坚决将公共安全放在首位，全流程加强既有建筑功能转换审批和管理，防止试点工作“隐形变异”，严禁借既有建筑功能转换之名违规进行“类住宅”开发、擅自改变房屋主体和承重结构、降低消防标准等违规操作，确保试点工作全过程严守安全规范与规划管控要求，坚决做到“不触碰红线、不突破底线”。

（四）适度宣传引导，营造良好氛围结合试点工作实际，适度开展宣传引导工作。适时通过政府网站、主流媒体等途径，宣传既有建筑功能转换的政策要求、审批流程和典型案例，广泛征集意见建议，提高社会各界的知晓度和参与度，营造良好的既有建筑功能转换试点工作氛围。

附件：江西省既有建筑功能转换试点工作指引

鹰潭市自然资源局    鹰潭市住房和城乡建设局   鹰潭市行政审批局

2026年4月8日

附 件

江西省既有建筑功能转换试点工作指引为贯彻落实中央城市工作会议及江西省委城市工作会议精神，按照《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《江西省城市更新条例》有关要求，指导试点城市有序开展既有建筑功能转换试点工作，制定本工作指引一、适用范围

本指引适用于国有建设用地上，已建成并竣工验收备案或合法持有产权证的既有建筑，在不需要改变土地规划用途的前提下进行功能转换。涉及土地规划用途改变的，按相关规定执行。符合原规划用途，仅对建筑内部进行装饰装修、调整布局的，不适用本指引。二、实行清单管理

既有建筑功能转换应按照国家和地方相关法律法规及技术标准执行，通过正、负面和豁免清单的形式进行管理。清单管理应结合规划管控要求和工程建设、消防安全、房屋使用等管理规定综合确定。

正面清单。提升功能品质、激发市场活力、支持创新创意产

业、助力保障性住房供应、促进保护建筑活化利用等情形，允许纳入正面清单，依程序开展功能转换。

负面清单。涉及影响公共安全、公共利益以及环境保护等情形，应纳入负面清单，不得开展功能转换。

豁免清单。鼓励完善配套、改善民生，转换前后建筑使用功能相近、对周边环境影响小的情形，纳入豁免清单，优化程序开展功能转换。

（一）正面清单

以下正面清单中的既有建筑功能转换，实行清单和兼容比例管控，管控比例内按照不改变土地用途管理。（附表1：既有建筑功能转换正面清单参考）

1.鼓励各类既有建筑转换为公共服务设施或创新创意产业。转换后公共服务设施或创新创意产业建筑规模不超过宗地地上总建筑规模 15%的按照不改变土地用途管理。

2.一类和二类工业用地上的存量建筑功能转换，转换后生产用途以外的其他用途总地上建筑规模不超过宗地地上总建筑规模的30%，且转换为工业研发以外用途的总地上建筑规模不超过宗地地上总建筑规模 15%的，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。

仓储用地上的存量建筑功能转换，转换后主用途以外的其他用途总地上建筑规模不超过宗地地上总建筑规模15%的，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。

3.允许各类既有建筑转换为保障性住房，转换后严格按照有关规定做好配租、配售管理。

4.历史建筑、文物保护建筑内部改造，改变现有功能的，转换应征求文化和旅游部门、住房城乡建设部门意见，按照相应法律法规进行，积极推动历史建筑、文物保护建筑的活化利用。转换不改变土地用途的，无需办理规划许可，由房屋产权方或建设单位在开展方案设计前提出申请，自然资源主管部门出具同意意见后，由房屋产权方或建设单位按规定向住房城乡建设主管部门申请施工许可、消防设计审查、消防验收备案抽查，并接受工程质量安全监督。

符合正面清单，但超过比例管控要求的，应当依法办理规划许可并完善土地用途变更手续后，办理施工许可、消防设计审查、消防验收备案抽查。

（二）负面清单

以下负面清单中既有建筑功能转换严重影响规划和周边环境，无需征求自然资源主管部门意见，住房城乡建设主管部门在受理施工许可、消防设计审查、消防验收备案抽查申请时，经核查属于负面清单情形的，应直接不予受理或不予批准。（附表 2：既有建筑功能转换负面清单）

1.禁止危害公共安全的转换。

2.禁止违反环境保护的转换。

3，禁止损害公共利益的转换。一是禁止将非住宅建筑改为非保障性住房以外的住宅；二是禁止进行影响邻权的“住改非”。

4，法律法规、政策文件及国家标准强制性要求禁止的其他情形。

（三）豁免清单

以下豁免清单中既有建筑（历史建筑、文物保护建筑除外）

功能转换符合国土空间规划要求，对周边无严重影响，无需征求自然资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案，依法应当办理施工许可的按规定办理。（附表3：既有建筑功能转换豁免清单）。

1.商业和商务办公建筑内部业态调整或者互换。

2.公共服务设施（政府为主体所有或管理的）主体功能不变的前提下增加商业配套设施。

3.利用城镇住宅建筑从事不产生光、电、音等干扰的创新创业活动。

4.一二类工业仓储用地上的工业厂房、仓储建筑增加物流功能或建筑功能相互调整的。

各地自然资源、住房城乡建设主管部门可根据城市发展需求、政策变化以及实际执行情况，共同研究细化三个清单的具体内容（负面清单只增不减，正面、豁免清单可增减细化），并动态维护。

三、转换政策要求（一）过渡期政策

为支持新产业、新业态发展，按照《自然资源部国家发展和改革委员会国家林业和草原局关于印发<自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）>的通知》要求，确因市场培育等客观原因需给予一定发展周期的项目，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年，且不得超过批准的土地使用年期。

由房屋产权方或建设单位在完成方案设计后向自然资源主管部门提出过渡期转换申请，自然资源主管部门出具同意意见后，住房城乡建设主管部门依程序办理施工许可、消防设计审查、消防验收备案抽查，并注明过渡期时限。过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法依约定按照新用途办理用地手续；不符合的，按照约定退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。

各地自然资源、住房城乡建设主管部门可结合实际，共同进一步完善过渡期的转换类型和程序。

（二）临时利用

各地自然资源主管部门可在与住房城乡建设等相关部门做好工作衔接的基础上，制定既有建筑不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则。

（三）产权登记

分散登记时，对已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

对既有建筑改变房屋用途（房屋类型或房屋性质）的，应严格保障房屋建筑结构和质量安全，须取得自然资源主管部门和住房城乡建设主管部门的批准文件，按照批准后房屋用途（房屋类型或房屋性质）申请办理不动产登记，并在不动产登记簿的附记栏记载“经批准，该不动产部分/全部用于XX功能”。允许既有建筑临时利用并经批准增设的电梯、消防通道、消防楼梯、通道性连廊、建筑出入口雨棚等配套设施，不得计入容积率和建筑面积。

既有建筑功能转换过程中不得擅自将土地、房屋分割、合并，确需分割、合并的，应报相关职能部门批准，批准文件作为申请不动产登记要件。

四、部门职责与协作

自然资源主管部门主要负责功能转换涉及的规划符合性审查、土地管理政策适用、不动产登记衔接等工作。

住房城乡建设主管部门主要负责功能转换涉及的建筑施工许可、消防设计审查验收、工程质量安全监督、房地产市场管理、历史建筑保护相关工程管理等工作。

双方应建立常态化的沟通协调机制，在清单制定、规则细化、项目评估、审批办理、过程监管、信息共享等方面加强协作，确保试点工作顺畅高效运行。鼓励依托政务服务平台，推动跨部门业务协同办理。

附表：1.既有建筑功能转换正面清单

          2.既有建筑功能转换负面清单

          3.既有建筑功能转换豁免清单

附表.pdf